قانون پیش فروش آپارتمان سال 1401

انجام هر خرید و فروشی بهتر است در بستر قانون و چهارچوب های مشخص صورت بگیرد تا از پیشامد مشکلات غیر قابل جبران جلوگیری گردد. پیش خرید آپارتمان نیز یکی از کارهایی است که اصول و قواعد خاص خود را دارد که در این نوشتار قصد تشریح ” قانون پیش فروش آپارتمان ” در سال 1401 را داریم.

مواد قانوان پیش فروش آپارتمان

ماده 1

هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین )پیشفروشنده( متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون (قرارداد پیشفروش ساختمان) محسوب میشود.

تبصره ـ اشخاص ذیل نیز میتوانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که بهموجب آن زمینی در اختیارشان قرار میگیرد اقدام به پیشفروش ساختمان نمایند:
1ـ سرمایهگذارانی که در ازاء سرمایهگذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.2ـ مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که بهموجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.

ماده 2

در قرارداد پیشفروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
1ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
2ـ پالک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
3ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
4ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث میشود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و  سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفًا در قیمت مؤثر است.
5 ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
6 ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
7ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیشفروششده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
8 ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمهای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
9ـ تعهدات پیشفروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
10ـ معرفی داوران
11ـ احکام مذکور در مواد (6) ،(7) و (8) و تبصره آن، (9) ،(11) ،(12) ،(14) ،(16) و (20) این قانون.

مطالعه بیشتر : خرید پنت هاوس لاکچری در تهران

ماده 3

قرارداد پیشفروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (2) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خالصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.

ماده 4

تنظیم قرارداد پیشفروش منوط به ارائه مدارک زیر است:
1ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از اینکه مورد معامله در ازاء سرمایهگذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیشفروشنده اختصاص یافته hست.
2ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
3ـ بیمهنامه مربوط به مسؤولیت موضوع ماده )9 )این قانون
4ـ تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
5 ـ پاسخ استعالم از اداره ثبت اسناد و امالک محل وقوع ملکتبصره ـ در مجموعههای احداثی که پیشفروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آمادهسازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیشفروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سیدرصد (30)% پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه میباشد.

ماده 5

تنظیم قرارداد پیشفروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حقالثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفًا در قبال پرداخت حقالتحریر طبق تعرفه خاص قوه قضائیه صورت میگیرد.

ماده 6

چنانچه پیشفروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیشفروششده را تحویل پیشخریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید عالوه بر اجراء بند)9 )ماده )2 )این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیشخریدار بپردازد مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیشخریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیشخریدار نیست.
1ـ درصورتی که واحد پیشفروششده و بخشهای اختصاصی نظیر توقفگاه )پارکینگ( و انباری در زمان مقرر قابل بهرهبرداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیشخریدار، معادل اجرتالمثل بخش تحویلنشده
2ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیمدرصد )0/5 )%بهای روز تعهدات انجامنشده به میزان قدرالسهم پیشخریدار
3ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند )9 )ماده )2 )این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به
میزان قدرالسهم پیشخریدار
4ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد

ماده 7

درصورتی که مساحت بناء براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابهالتفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (5)% افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتیکه بیش از پنج درصد )5 )%باشد صرفًا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
چنانچه مساحت واحد تحویلشده کمتر از نود و پنج درصد )95 )%مقدار توافقشده باشد پیشخریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا میتواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.

ماده 8

در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیشفروشنده، پیشخریدار حق فسخ خود را اعمال مینماید، پیشفروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضیالطرفین به پیشخریدار بپردازد.
تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفین، پیشفروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارات قانونی به پیشخریدار مسترد نماید.

ماده9ـ پیشفروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیشخریدار و اشخاص ثالث مسؤول است و باید مسؤولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت میشود، پیشفروشنده ضامن پرداخت مابهالتفاوت خسارت وارده خواهد بود.

ماده 10

درمواردی که بانکها به پیشخریداران براساس قرارداد پیشفروش، تسهیالت خرید میدهند، وجه تسهیالت از طرف پیشخریدار توسط بانک به حساب پیشفروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیشخریداریشده و نیز حقوق پیشخریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین أخذ میگردد.

ماده 11

در پیشفروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد )10 )%از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابلوصول خواهد بود و طرفین نمیتوانند برخالف آن توافق کنند.

ماده 12

درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفتنداشته باشد، پیشخریدار میتواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیشفروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یکماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.

ماده 13

پیشخریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیشفروششده میگردد و در پایان مدت قرارداد پیشفروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ناظر درصورتیکه تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات، میتواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید چنانچه پیشفروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعالم دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش فروش شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیشخریدار یا قائم مقام وی مینماید. اداره ثبت اسناد و امالک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذینفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیشفروش شده اقدام نماید.

ماده 14

درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیشخریدار چنانچه پیشفروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تأیید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر اینکه صرفًا اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیشخریدار میتواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینههایی که طبق مقررات بر عهده پیشفروشنده بوده و توسط پیشخریدار پرداخت میگردد مانع از استیفاء مبلغ هزینهشده از محل ماده (11) و غیره با کسب نظر هیأت داوری مندرج در ماده (20) این قانون نخواهد بود.

ماده 15

عرصه و اعیان واحد پیشفروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیشفروششده به پیشخریدار قابل توقیف و تأمین به نفع پیشفروشنده یا طلبکار او نیست.

ماده 16

درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیشفروشنده باید مراتب را کتبًا به دفترخانه تنظیمکننده سند اعالم کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیشخریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید در غیر اینصورت پیشفروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

ماده 17

واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیشفروشنده نسبت به واحد پیشفروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیشخریداران یا قائممقام قانونی آنها بالمانع است.

ماده 18

درصورت انتقال حقوق و تعهدات پیشخریدار نسبت به واحد پیشفروششده بدون رضایت پیشفروشنده، پیشخریدار عهدهدار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.

ماده 19

پس از انتقال قطعی واحد پیشفروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیشفروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه میباشند.

ماده 20

کلیه اختالفات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیشفروش توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضیالطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضیالطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام میپذیرد. درصورت نیاز داوران میتوانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نماید. آئیننامه اجرائی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تأیید هیأت وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقالب خواهد بود.

ماده 21

پیشفروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیشفروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطالعرسانی و سایر رسانههای گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذیصالح که در آئیننامه اجرائی این قانون مشخص میشود أخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانههای یادشده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطالع عموم رسانده شود.
مطبوعات و رسانهها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیشفروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزاء نقدی از ده میلیون (10.000.000) ریال تا یکصد میلیون (100.000.000) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.

ماده 22

شهرداریها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.

ماده 23

اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یکسال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم میشوند.تبصره ـ جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمیشود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجراء آن موقوف میشود.

ماده 24

مشاوران امالک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیشفروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی داللت نمایند و نمیتوانند رأسًا مبادرت به تنظیم قرارداد پیشفروش نمایند. در غیراینصورت برای بار اول تا یکسال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم میشوند.

ماده 25

آئیننامه اجرائی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و امالک کشور تهیه و پس از تأیید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.

وضعیت پایان سال ۱۴۰1

کارشناسان معتقدند قیمت مسکن در سال 1401 تورم خواهد داشت، که این تورم شامل رکود معاملات، افت شدید توان متقاضیان و تعدیل چشم‌ انداز می باشد.

احتمالا به دو دلیل تا پایین سال 1401 افزایش شدید نرخ مسکن وجود دارد. اول آنکه در آذر ماه سال گذشته شدت نواسانات  بازار مسکن گرفته شده و قیمت ثابتی رسیده است. و دلیل دیگر آن تعداد معاملات مسکن رو به پایین است و نمی توان روی میانگین حساب کنیم.

پیش بینی وضعیت قیمت مسکن در سال ۱۴۰۱

قیمت مسکن تحت تاثیر عوامل مختلفی است مانند قیمت مصالح، زمین و دیگر هزینه‌ها مانند مجوز ساخت و …. بنابراین قیمت زمین تا ۳۰ درصد، قیمت مصالح تا ۶۰ درصد و دیگر هزینه‌ها تا ۱۰ درصد میتواند بر روی قیمت مسکن تاثیر گذار باشد. یکی دیگر از موادی که بر قیمت مسکن تاثیر دارد قیمت دلار است . اگر قیمت دلار افزایش پیدا کند قیمت مسکن هم افزایش می یابد. و از سوی دیگر زمانی که قیمت دلار بالا رود، تقاضا برای خرید خانه افزایش می یابد.

بنابراین قیمت مسکن در سال 1401  با توجه به اینکه قیمت مصالح رو به افزایش و ارزش پولی هم رو به کاهش است، افزایش پیدا خواهد کرد. از سوی دیگر در صورتی که وعده های دولت  مبنی برساخت 1 میلیون مسکن بوده کلید بخورد، بازار پاسخ مثبت نشان داده و قیمت مسکن کاهش پیدا خواهد کرد.

چرا باید مسائل حقوق پیش فروش آپارتمان بدانیم؟

تمامی افرادی که قصد پیش فروش آپارتمانی را دارند، باید از مسائل حقوقی پیش فروش را فرا بگیرند. تخلفات بسیار زیادی ممکن است هنگام پیش فروش آپارتمان لوکس رخ دهد، از این رو باید از مسائل حقوقی آن با خبر باشیم تا بتوانیم تدابیری سنجیده، چه قبل و چه بعد از پیش فروش آپارتمان، داشته باشیم.

امروزه نمودار کلاهبرداری ها رو به افزایش است و دلیل آن هم این است که این روز ها ملک های پیش فروش شده به دلیل قیمت کمتر طرفداران بیشتری پیدا کرده اند. ملک پیش فروش شده، قابل رؤیت نیست و خریدار نمی تواند امکانات ملک را بسنجد. زمانی که شما در حال نوشتن قرارداد پیش فروش ملک هستید، تنظیم قرارداد اصولی و دقیق، بسیار واجب و الزامی می باشد؛ چرا که آپارتمان پیش فروش شده، و هنوز ساختش شروع نشده و یا اینکه کامل نیست.

تعیین چند شرط در قرارداد های پیش فروش آپارتمان، می تواند از بروز اینگونه مشکلات جلوگیری کند؛ پس صرفا توافق شفاهی کافی نبوده و باعث رفع ابهامات طرفین نمی شود و دلیل آن هم، برداشت شخصی هر فرد از توافقات بود که در نهایت منجر به اختلاف می شود. بنابر این کلیه شرایط و توافقات مکتوب، و در نهایت مورد امضاء هر دو طرف قرار گیرد.

تاثیر تورم بر قیمت مسکن

یکی از عواملی که میتواند بر قیمت مسکن تاثیر گذار باشد رشد حجم پول است. زمانی که تورم افزایش پیدا میکند مردم به خرید مسکن روی می آورند و از این طریق می خواهد ارزش پولی خود را حفظ کنند. بنابراین با افزایش تورم خرید مسکن افزایش می یابد. و در نتیجه موجب می‌‌‌شود قیمت مسکن هم افزایش یابد.

دانستن قانون پیش فروش آپارتمان را برای کسانی که می خواهند آپارتمان پیش خرید کنند الزامیست.